Saint-Jean-de-Védas, 34430
Immobilier à Saint-Jean-de-Védas, du centre-village à Roque Fraïsse
Saint-Jean-de-Védas est passée de 10 008 à 13 328 habitants entre 2017 et 2023, surtout grâce aux immeubles du nouveau quartier de Roque Fraïsse. Près de la moitié des résidences principales datent de 2006 ou après, et les appartements font désormais 47 % des logements. Une villa des années 1970 au Terral et un T3 neuf près du tramway se vendent donc dans la même commune mais pas sur le même marché.
Demander une estimation gratuite
Prix de l'immobilier à Saint-Jean-de-Védas
Le prix moyen des maisons a baissé chaque année, de 4 417 €/m² en 2022 à 3 857 €/m² en 2025, soit environ 13 % de moins, alors que le nombre de ventes est resté entre 71 et 88 par an. Les appartements ont mieux tenu : entre 3 821 et 3 956 €/m² sur toute la période, avec 3 894 €/m² en 2025. Leur volume a en revanche chuté de 94 ventes en 2022 à 45 en 2023, avant de remonter à 66 en 2025. En 2025, le mètre carré moyen d'un appartement dépasse même celui d'une maison. Cela ne veut pas dire qu'un appartement vaut plus qu'une villa : les appartements vendus sont souvent récents, avec ascenseur et parking, alors que beaucoup de maisons datent des années 1970 et 1980 et demandent des travaux. Pour une maison, le DPE, la toiture et la piscine expliquent une grande partie de l'écart avec la moyenne.
- Maisons, prix moyen en 2025
- 3 857€/m²
- Appartements, prix moyen en 2025
- 3 894€/m²
| Année | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| 2025 | 3 857 €/m²80 ventes | 3 894 €/m²66 ventes |
| 2024 | 4 056 €/m²71 ventes | 3 821 €/m²56 ventes |
| 2023 | 4 203 €/m²85 ventes | 3 953 €/m²45 ventes |
| 2022 | 4 417 €/m²88 ventes | 3 956 €/m²94 ventes |
Source : Statistiques DVF, data.gouv.fr. Moyenne annuelle des prix au m² des ventes enregistrées. Prix non significatif sous 5 ventes.
Roque Fraïsse : 2 220 logements à côté du centre
Le quartier de Roque Fraïsse s'étend de part et d'autre de l'avenue de Librilla, dans le prolongement du village et autour du terminus de la ligne 2 du tramway. Il doit compter à terme 2 220 logements : immeubles, logements intermédiaires, maisons groupées et quelques maisons individuelles. Un quart sont des logements sociaux et 20 % des logements abordables. Le quartier a son groupe scolaire de 12 classes, un parc de 10 hectares et, depuis septembre 2025, les Halles védasiennes face à la station Saint-Jean-de-Védas Centre.
Pour un vendeur d'appartement, ces programmes sont une concurrence directe. Certains logements y sont proposés en bail réel solidaire, un dispositif où l'acheteur ne paie que le bâti : des T2 neufs étaient annoncés à partir de 127 000 € pour une livraison en 2026. Un appartement ancien sans ascenseur ni place de parking doit donc se positionner nettement en dessous du neuf, ou mettre en avant ce que le neuf n'offre pas, comme une terrasse plus grande ou un jardin.
Tramway, A709 et contournement ouest
La ligne 2 part de Saint-Jean-de-Védas Centre, puis dessert Saint-Jean-le-Sec et La Condamine avant d'entrer dans Montpellier. Le parking relais de Saint-Jean-le-Sec, 285 places, est relié à la sortie n°32 de l'A709. Depuis le 20 décembre 2025, la ligne 5 dessert aussi le nord de la commune, le long de la route de Lavérune. Une maison à quelques minutes à pied d'une station intéresse des acheteurs qui travaillent à Montpellier et veulent se passer d'une deuxième voiture.
Le contournement ouest de Montpellier doit transformer en 2x2 voies, sur environ 6 km, les routes qui relient l'A709 à l'A750, avec un nouvel échangeur au sud. Déclaré d'utilité publique le 2 septembre 2021, il a vu ses travaux préparatoires démarrer en janvier 2026. Le 21 juillet 2026, la cour administrative d'appel de Toulouse a suspendu sa décision pendant six mois pour que l'État complète l'étude d'impact sur le risque d'inondation. Pour une maison proche des RM132 ou RM612, le bruit et la durée du chantier seront des questions d'acheteur.
La ligne nouvelle Montpellier-Perpignan traverse aussi la commune. Sa première phase, jusqu'à Béziers, a été déclarée d'utilité publique le 16 février 2023, avec une mise en service annoncée vers 2034. Le tracé se consulte en mairie et sur le site du projet.
Mosson, Rieucoulon et argiles
La Mosson longe la commune à l'ouest et au sud, le Rieucoulon à l'est, et le ruisseau de la Capoulière passe près de Roque Fraïsse. Le plan de prévention du risque inondation de la basse vallée de la Mosson, approuvé le 18 février 2002, s'applique à Saint-Jean-de-Védas comme à Lavérune et Villeneuve-lès-Maguelone. En zone rouge, il interdit notamment de créer un sous-sol ou une ouverture sous la cote des plus hautes eaux. La commune a été reconnue en catastrophe naturelle pour inondation en 1982, 1994, 1997, 2001, 2002, 2003, 2005, 2014 et 2019.
Le sol est un autre point à vérifier : 90,8 % de la surface communale est en aléa moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles, et presque tous les bâtiments sont exposés. Sur une maison des années 1970 ou 1980, des fissures en façade ou un dallage qui a bougé seront vus en visite. Des factures de reprise ou un rapport d'expert évitent que l'acheteur chiffre lui-même le risque.
Les quartiers de Saint-Jean-de-Védas
- Centre-village
- Maisons de village et petites maisons de ville autour de l'église et de la mairie, à quelques minutes du tramway. L'offre est rare et le stationnement compte autant que la surface.
- Roque Fraïsse
- Quartier récent autour de la place Simone Veil et du parc, avec surtout des appartements et des maisons groupées. Les ventes se comparent entre programmes du quartier, en tenant compte de l'étage, de la terrasse et du parking.
- Le Terral, La Marquerose, Le Pioch
- Secteurs résidentiels autour de l'ancien domaine du Terral, qui appartenait aux évêques de Maguelone. Les villas avec jardin y dominent, et leur prix dépend de l'âge de la construction, du terrain et de la piscine.
- L'Ortet, Lou Planas, Les Coteaux
- Quartiers de maisons individuelles, typiques de l'urbanisation pavillonnaire des années 1960 à 1980 dans la commune. Une villa rénovée et une villa d'origine peuvent s'y vendre à des prix très différents dans la même rue.
- Saint-Jean-le-Sec, Val de la Combe
- Autour de la station Saint-Jean-le-Sec et de son parking relais, avec un accès rapide à l'A709. Pratique pour les actifs, mais la proximité des grands axes et des zones commerciales se ressent sur le bruit.
- La Fermaude, La Coustaude
- Au nord de la commune, près de la route de Lavérune et de la ligne 5. Ces secteurs gagnent un accès direct au tramway vers l'ouest de Montpellier.
Questions sur l'immobilier à Saint-Jean-de-Védas
Les logements neufs de Roque Fraïsse font-ils baisser les prix ?
Ils pèsent surtout sur les appartements anciens, car l'acheteur compare avec un neuf aux normes actuelles, souvent avec ascenseur et parking. Les maisons avec jardin sont moins concernées, car le quartier en compte peu. Pour fixer le prix d'un appartement, il faut regarder les prix pratiqués dans les programmes voisins au moment de la vente.
Comment savoir si une maison est en zone inondable à Saint-Jean-de-Védas ?
Consultez la carte de zonage du PPRI de la basse vallée de la Mosson sur le site de la préfecture de l'Hérault, puis l'adresse sur Géorisques. Les terrains bas près de la Mosson, du Rieucoulon et de la Capoulière sont les premiers à vérifier. L'état des risques remis à l'acheteur doit indiquer la zone.
Le contournement ouest va-t-il changer la valeur des maisons voisines ?
Personne ne peut le chiffrer aujourd'hui, d'autant que le projet attend une décision de justice. Les maisons proches du futur tracé risquent de subir des années de chantier puis plus de trafic, tandis que le reste de la commune pourrait gagner en temps de trajet. Un acheteur posera la question : mieux vaut connaître la distance exacte entre le bien et le tracé.
Pourquoi les appartements dépassent-ils les maisons au mètre carré en 2025 ?
Parce que les ventes d'appartements comptent beaucoup de logements récents, souvent à Roque Fraïsse, alors que les maisons vendues sont en majorité plus anciennes. La moyenne compare donc des biens d'âge et d'état différents. Pour une maison, il faut se comparer à des villas de la même époque et du même secteur.
Qui peut estimer mon bien à Saint-Jean-de-Védas ?
Didier Millien, conseiller immobilier installé à Vic-la-Gardiole, propose des estimations gratuites à Saint-Jean-de-Védas. Il s'appuie sur les ventes réelles du quartier et tient compte de la distance au tramway, de la concurrence des programmes neufs, du zonage inondable et de l'état de la maison face au risque argileux.
Parlons de
votre projet.
Appelez-moi ou écrivez-moi avec les premières informations sur votre bien. Je vous rappelle pour en parler.
- Estimation gratuite
- Sans engagement
- Réponse sous 24 h
