Estimer votre bien au prix où il se vendra

Un simulateur en ligne applique un prix moyen au mètre carré à votre surface. Il ne sait pas si votre terrain est en zone rouge du plan de prévention des inondations, si la maison a une vue sur l'étang de Thau ou si l'appartement est au quatrième étage sans ascenseur. Ce sont pourtant ces points qui font l'écart entre deux biens de la même rue.

À Sète, le prix moyen des maisons vendues en 2025 tourne autour de 5 260 €/m². Cette moyenne mélange des villas avec vue sur le mont Saint-Clair et des maisons de ville sans extérieur dans le centre. Appliquée telle quelle, elle surestime les unes et sous-estime les autres.

Les annonces affichent des prix demandés, souvent au-dessus du prix de vente final. Je travaille sur les données DVF publiées par l'administration fiscale : chaque vente y figure avec sa date, son prix, sa surface, le type de bien et la parcelle. Je retiens les ventes de biens comparables dans le même secteur sur les deux ou trois dernières années, puis je corrige pour l'état, l'extérieur, la vue et l'étage.

Quand une commune compte peu de ventes, je le dis et j'élargis la comparaison. À Vic-la-Gardiole, il se vend environ une soixantaine de maisons par an mais presque aucun appartement : pour estimer un appartement, je regarde aussi Mireval, Frontignan et Villeneuve-lès-Maguelone.

L'état général, l'exposition, la lumière, le bruit, le stationnement et l'extérieur se voient sur place. Je regarde aussi les documents : DPE, taxe foncière, permis de construire d'une extension ou d'une piscine. Une véranda ou une pièce ajoutée sans autorisation ne se vend pas au prix d'une surface déclarée, et l'acheteur ou son notaire finira par le voir.

Le DPE pèse de plus en plus. Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, et l'interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028. Un investisseur déduira donc le coût des travaux de son offre. Pour un appartement, je demande les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale : un ravalement voté ou une toiture à refaire change le prix.

Je vous remets un avis de valeur écrit. Il donne une fourchette de prix, les ventes comparables retenues, les points qui font monter ou baisser la valeur et le prix de mise en vente que je conseille, avec la marge de négociation que je juge réaliste.

Pour une succession, une donation ou un divorce, cet avis sert de base de discussion avec le notaire et les autres parties. En cas de désaccord porté devant un juge, celui-ci peut ordonner une expertise judiciaire.