Les règles de la location saisonnière, avant d'acheter ou de louer

Vous pouvez louer votre résidence principale en meublé de tourisme jusqu'à 120 jours par an sans autorisation particulière. Depuis la loi Le Meur, une commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours.

Pour une résidence secondaire, il n'y a pas de plafond de jours, mais la commune peut exiger une autorisation de changement d'usage. C'est automatique dans les communes de plus de 200 000 habitants comme Montpellier ; les autres peuvent instaurer la même règle. Renseignez-vous en mairie avant d'acheter un logement destiné à la location saisonnière.

Tout meublé de tourisme doit être déclaré à la mairie. La loi Le Meur généralise la déclaration par un téléservice national qui attribue un numéro d'enregistrement, au plus tard à partir du 20 mai 2026. Ce numéro doit figurer sur chaque annonce, et les plateformes doivent retirer celles qui n'en ont pas.

Louer sans déclaration expose à une amende pouvant atteindre 10 000 €, et une fausse déclaration à 20 000 €. Les communes peuvent aussi contrôler le nombre de nuits louées d'une résidence principale à partir des données transmises par les plateformes.

Depuis les revenus de 2025, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %. Un meublé classé en étoiles bénéficie d'un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 €. Avant la réforme, ces chiffres étaient de 50 % pour un meublé non classé et 71 % pour un meublé classé.

Le classement est attribué après une visite par un organisme accrédité et vaut cinq ans. Au-delà des plafonds, ou si vos charges dépassent l'abattement, le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien. Attention : pour les ventes depuis le 15 février 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Un logement soumis à autorisation de changement d'usage doit être classé entre A et F au DPE pour être loué en meublé de tourisme, puis entre A et E à partir de 2028. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés au moins D. Le maire peut demander le DPE à tout moment.

Le règlement de copropriété peut interdire la location de courte durée. Depuis la loi Le Meur, une copropriété dont le règlement interdit les activités commerciales dans les lots peut voter cette interdiction à la majorité des deux tiers. Le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit aussi en informer le syndic. Lisez le règlement avant de signer, pas après.

La location saisonnière rapporte beaucoup en juillet et en août, beaucoup moins le reste de l'année, et demande de gérer les arrivées, le ménage et le linge. La taxe de séjour est reversée à l'intercommunalité, Sète Agglopôle Méditerranée ou Montpellier Méditerranée Métropole, et les plateformes la collectent souvent à votre place.

Un bail meublé d'un an apporte des revenus réguliers sans gestion hebdomadaire. Le bail mobilité, d'un à dix mois, s'adresse aux étudiants, stagiaires et salariés en mission : il permet de louer hors saison sans s'engager sur un an. Les curistes de Balaruc-les-Bains, qui ne s'installent que le temps de leur cure, relèvent en revanche de la location de tourisme.