Louer votre bien sans gérer le quotidien

Je fixe le loyer à partir des logements comparables proposés dans le secteur et du temps qu'ils mettent à se louer. Un loyer trop haut coûte souvent plus cher en mois de vacance qu'il ne rapporte sur l'année. À Montpellier, les loyers sont encadrés depuis juillet 2022 : le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré du quartier, sauf complément justifié par des caractéristiques exceptionnelles.

Le choix entre location vide et meublée change le bail et la fiscalité. Un bail vide dure trois ans pour un propriétaire particulier, un bail meublé un an, ou neuf mois pour un étudiant. À Balaruc-les-Bains, beaucoup de studios se louent aux curistes pour la durée d'une cure : c'est de la location saisonnière, soumise à d'autres règles que le bail d'habitation.

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement. Les logements classés F suivront en 2028, puis ceux classés E en 2034. Depuis août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, même à la révision annuelle.

Avant de chercher un locataire, je vérifie le DPE et la date à laquelle il a été réalisé. Si des travaux sont nécessaires, mieux vaut les planifier entre deux locations que découvrir le problème quand le locataire demande une mise en conformité.

La loi fixe la liste des pièces qu'un propriétaire peut demander : pièce d'identité, justificatif de domicile, justificatifs de situation professionnelle et de revenus. Il est interdit d'exiger un relevé bancaire, une photo d'identité ou une attestation de bonne tenue de compte. Je vérifie la cohérence des documents et la solidité du dossier, garant compris.

Pour couvrir les impayés, deux solutions existent. La garantie Visale d'Action Logement est gratuite pour le propriétaire si le locataire y est éligible. Une assurance loyers impayés est payante, et elle interdit de demander en plus un garant personne physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Je rédige le bail sur le modèle légal et j'y joins les annexes obligatoires : diagnostics, notice d'information, extrait du règlement de copropriété. Les états des lieux d'entrée et de sortie sont détaillés pièce par pièce, avec photos. C'est la comparaison entre les deux qui permet de retenir une somme sur le dépôt de garantie, et il doit être rendu sous un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon.

J'encaisse les loyers, je relance dès le premier retard et j'applique chaque année la révision prévue au bail selon l'indice de référence des loyers. Je fais aussi la régularisation annuelle des charges, que le locataire peut contester si elle n'est pas justifiée.

Le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations, le propriétaire les grosses réparations et le remplacement des équipements usés. Quand le locataire signale un problème, je détermine qui doit payer, je demande des devis et je fais intervenir un artisan.

Au-delà d'un montant que nous fixons ensemble dans le mandat, je vous demande votre accord avant de lancer les travaux. En dessous, je règle le problème et vous le retrouvez dans le compte rendu de gestion.