Ce que coûte la plus-value sur une résidence secondaire

La vente de votre résidence principale est exonérée, quel que soit le montant de la plus-value. Le logement doit être votre résidence principale au jour de la vente, ou l'avoir été jusqu'à sa mise en vente si vous l'avez quitté entre-temps et que la vente intervient dans un délai normal, en pratique autour d'un an.

Une résidence secondaire, un logement loué, un terrain ou un garage vendu séparément sont imposables. C'est le cas de la plupart des maisons de vacances vendues sur le littoral et autour de l'étang.

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Le prix de vente peut être diminué des frais supportés par le vendeur, comme les diagnostics ou les honoraires d'agence à sa charge.

Le prix d'achat est augmenté des frais d'acquisition, pour leur montant réel ou un forfait de 7,5 % du prix. Il est aussi augmenté des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration facturés par des entreprises, ou d'un forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans. Le forfait évite de retrouver des factures vieilles de vingt ans.

Pour l'impôt sur le revenu, la plus-value est réduite de 6 % par année de détention de la sixième à la vingt et unième année, puis de 4 % la vingt-deuxième. Après vingt-deux ans, vous ne payez plus d'impôt sur le revenu.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est de 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, de 1,60 % la vingt-deuxième, puis de 9 % par an jusqu'à la trentième. Après trente ans, la vente est totalement exonérée. Entre vingt-deux et trente ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base qui fond rapidement.

Une maison achetée 200 000 € en mars 2010 est vendue 420 000 € en novembre 2026, soit seize ans de détention. Avec les deux forfaits, le prix d'achat retenu est de 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €. La plus-value brute est de 175 000 €.

Pour l'impôt sur le revenu, onze années ouvrent droit à 66 % d'abattement : il reste 59 500 € imposables, soit 11 305 € d'impôt. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est de 18,15 % : il reste 143 238 € imposables, soit 24 637 €. La plus-value imposable dépassant 50 000 €, une surtaxe de 1 165 € s'ajoute. Le total atteint environ 37 100 €, contre 63 350 € sans aucun abattement, avant même la surtaxe.

La première vente d'un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les quatre années précédentes et que vous réinvestissez le prix dans l'achat de votre résidence principale dans les vingt-quatre mois. L'exonération porte sur la part du prix réinvestie. Une vente de 15 000 € ou moins est aussi exonérée.

Quand la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 à 6 % s'applique selon le montant. Elle est calculée sur la plus-value après abattement, ce qui explique qu'elle disparaisse souvent pour un bien détenu longtemps.

Vous n'avez rien à déclarer vous-même. Le notaire calcule l'impôt, remplit la déclaration de plus-value et prélève le montant sur le prix de vente le jour de l'acte. Vous recevez le prix net d'impôt.

Si vous avez loué le bien en meublé au régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 : ils diminuent le prix d'achat retenu et augmentent donc la plus-value. Parlez-en à votre notaire avant de fixer votre prix net.