Vendre et acheter en zone inondable près de l'étang de Thau

Le plan de prévention découpe la commune en zones. En zone rouge, les constructions nouvelles sont en principe interdites et les extensions très limitées. En zone bleue, on peut construire en respectant des prescriptions, comme caler le premier plancher habitable au-dessus de la cote de référence. Le plan de zonage et son règlement sont annexés au plan local d'urbanisme.

Pour un vendeur, la conséquence est directe : une maison présentée comme "à agrandir" perd cet argument si elle est en zone rouge. Pour un acheteur, c'est le règlement de zone qui dit si la piscine, la pièce en plus ou l'abri de jardin prévus seront possibles.

Le PPRI du bassin versant de l'étang de Thau retient une tempête centennale qui porterait l'étang à 2,00 m NGF. Pour une construction neuve en zone bleue, le premier plancher habitable doit se trouver 30 cm plus haut, soit 2,30 m NGF face à la submersion marine.

La carte indique la zone, mais seul un relevé par un géomètre donne l'altitude précise du terrain et du plancher. Joindre ce relevé et l'extrait de zonage au dossier de vente évite qu'une offre tombe quand le notaire de l'acheteur pose la question.

Le vendeur doit remettre un état des risques de moins de six mois, annexé au compromis puis à l'acte. Depuis 2023, l'acheteur doit être informé des risques dès la première visite, et l'annonce doit indiquer comment accéder à ces informations sur Géorisques. Le vendeur doit aussi déclarer les sinistres indemnisés au titre de la catastrophe naturelle pendant qu'il était propriétaire.

Sans état des risques, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou une baisse du prix. Le document coûte peu à établir et se télécharge en partie sur Géorisques : il n'y a aucune raison de s'en passer.

Certaines communes littorales figurent sur une liste fixée par décret parce que leur côte recule. Frontignan y est inscrite depuis 2023. Ces communes doivent établir une carte des zones exposées à 30 ans et à 100 ans, et l'état des risques mentionne si le bien s'y trouve.

Dans la zone exposée à 30 ans, les constructions nouvelles sont interdites et la commune peut exercer un droit de préemption. Sur le lido, où le PPRI classe déjà une grande partie des terrains en zone rouge, c'est une contrainte de plus à vérifier auprès du service urbanisme.

La garantie catastrophe naturelle est incluse dans toute assurance habitation, en zone inondable comme ailleurs. La franchise légale est de 380 € pour une habitation, et la surprime catastrophe naturelle est passée à 20 % de la prime dommages au 1er janvier 2025. Un acheteur obtient donc une assurance et un prêt, mais il voudra connaître l'historique des sinistres.

Certains règlements de PPRI imposent aussi des mesures sur les maisons existantes : zone refuge à l'étage, batardeaux, clapets anti-retour. Ces travaux peuvent être subventionnés par le fonds Barnier. Vérifiez le chapitre du règlement consacré aux biens existants : si des travaux obligatoires n'ont pas été faits, l'acheteur les chiffrera dans son offre.