Pignan, 34570
Immobilier à Pignan, du vieux village aux collines de garrigue
Pignan est passée de 7 019 à 8 431 habitants entre 2017 et 2023, et la part des appartements est montée de 23 % à 32 % des logements. Cette croissance vient surtout du quartier Saint-Estève, à l'est du village. La commune s'étend aussi au nord sur des collines de garrigue, où les villas sont soumises à un plan de prévention du risque incendie. Entre une maison de village du centre médiéval, un appartement neuf et une villa sur les hauteurs, les critères de prix n'ont presque rien en commun.
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Prix de l'immobilier à Pignan
Les maisons se vendent à un prix moyen remarquablement stable : 3 679 €/m² en 2022 comme en 2025, avec 3 604 et 3 608 €/m² entre les deux. C'est le volume qui a bougé, de 68 ventes en 2022 à 44 en 2024, puis 78 en 2025, le niveau le plus haut de la période. Les appartements ont suivi une autre trajectoire : autour de 3 500 €/m² de 2022 à 2024, puis 3 088 €/m² en 2025 pour 25 ventes. Cette baisse de 13 % en un an repose sur peu de transactions et peut venir de la nature des biens vendus, par exemple plus de reventes et moins de logements neufs. La moyenne des maisons, elle, mélange des maisons de village sans garage et des villas avec piscine sur les collines.
- Maisons, prix moyen en 2025
- 3 679€/m²
- Appartements, prix moyen en 2025
- 3 088€/m²
| Année | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| 2025 | 3 679 €/m²78 ventes | 3 088 €/m²25 ventes |
| 2024 | 3 608 €/m²44 ventes | 3 532 €/m²21 ventes |
| 2023 | 3 604 €/m²60 ventes | 3 559 €/m²22 ventes |
| 2022 | 3 679 €/m²68 ventes | 3 473 €/m²42 ventes |
Source : Statistiques DVF, data.gouv.fr. Moyenne annuelle des prix au m² des ventes enregistrées. Prix non significatif sous 5 ventes.
Saint-Estève : un quartier neuf entre la RD5 et la RD5E5
La ZAC Saint-Estève couvre 31 hectares d'anciennes terres agricoles à l'est du centre, entre la RD5 au sud et la RD5E5 au nord. Elle prévoit environ 650 logements, des maisons individuelles aux petits immeubles, ainsi que des commerces, un complexe sportif et un nouveau cimetière. Le ruisseau de la Vertoublane la traverse et sert de coulée verte. Les premiers logements ont été livrés en 2017, et les immeubles se voient depuis la RD5, au milieu des zones pavillonnaires.
Pour un vendeur, ce quartier change la concurrence. Un appartement ancien du centre se compare aux reventes de Saint-Estève, souvent plus récentes, mieux isolées et avec stationnement. Une maison récente de la ZAC se compare d'abord aux autres maisons du quartier, de même âge et de même gabarit, où l'état et le terrain font la différence.
Collines au nord : le plan de prévention du risque incendie
Pignan est couverte par un plan de prévention des risques d'incendie de forêt approuvé le 30 janvier 2008. Il découpe la commune en trois zones. En zone A, la zone de danger, aucune construction nouvelle n'est admise et le débroussaillement est obligatoire sur 50 mètres autour des bâtiments, y compris chez le voisin. En zone B1, les constructions isolées sont interdites, et en zone B2, déjà urbanisée, les projets sont admis sous conditions.
Les villas des hauteurs, le long des routes de Murviel, sont les premières concernées. Un terrain en zone A ne peut pas être divisé pour bâtir une seconde maison, et une extension qui créerait un logement supplémentaire y est refusée. L'acheteur regardera aussi si le débroussaillement est fait et si l'accès des pompiers est correct. Une maison entretenue et un terrain dégagé rassurent, alors qu'une parcelle envahie par la garrigue devient un argument de négociation.
La Brue, la Vertoublane et les argiles
Le plan de prévention du risque inondation du bassin versant de la Brue s'applique à Pignan depuis le 12 février 2009. Il impose aussi des travaux sur le bâti existant en zone inondable : des batardeaux sur chaque ouverture située sous la cote des plus hautes eaux et, si l'eau peut dépasser un mètre dans une maison de plain-pied, une zone refuge d'au moins 6 m². Ces travaux devaient être faits dans les cinq ans suivant l'approbation. Un acheteur ou son notaire peut demander s'ils l'ont été. Le long des ruisseaux qui ne figurent pas sur la carte, toute construction est interdite sur 20 mètres de part et d'autre.
Le sol est argileux sur 89,3 % de la commune et 97 % des bâtiments sont exposés au retrait-gonflement. La commune a été reconnue en catastrophe naturelle pour inondation en 1982, 2002, 2003 et 2011.
Un centre médiéval protégé
Le vieux village, au pied des collines, garde ses tours, dont la tour Carrée du XIIe siècle haute de 30 mètres, et des restes de remparts. Cet ensemble médiéval est inscrit monument historique depuis le 28 juillet 1999, et le château de Turenne, mairie depuis 1895, est protégé depuis 2012. Les maisons de village voisines sont donc soumises à l'avis de l'architecte des Bâtiments de France pour leurs travaux extérieurs, un point à intégrer dans le prix si la façade ou les menuiseries sont à refaire.
Les quartiers de Pignan
- Vieux village
- Maisons de village hautes et mitoyennes autour de la tour Carrée et du château de Turenne. Peu de garages et des rues étroites : une terrasse ou une cour fait nettement monter le prix.
- Saint-Estève
- Quartier récent à l'est, avec appartements, maisons groupées et villas, commerces et complexe sportif. Les reventes s'y comparent entre elles, en distinguant l'étage, la terrasse et le stationnement.
- Lotissements entre le village et les collines
- Maisons individuelles construites au XXe siècle, assez denses, à distance à pied du centre. L'âge de la construction, le DPE et la piscine font l'essentiel de l'écart entre deux maisons proches.
- Hauteurs vers Murviel
- Villas espacées sur les collines, avec vue et garrigue. Le zonage du plan incendie, le débroussaillement et la facilité d'accès pèsent autant que la surface.
- Plaine et Vignogoul
- Dans la plaine de vignes vers Saint-Georges-d'Orques, autour de l'abbaye du Vignogoul, classée monument historique en 1862. Les rares maisons et mas isolés se vendent selon le terrain, le zonage inondable et l'état du bâti.
Questions sur l'immobilier à Pignan
Ma maison est en zone A du plan incendie : que puis-je vendre ?
Votre maison se vend normalement, mais l'acheteur ne pourra pas construire une seconde habitation ni créer de nouveau logement sur le terrain. Le débroussaillement sur 50 mètres reste à sa charge. Indiquer la zone dès l'annonce et montrer que le terrain est entretenu évite les mauvaises surprises en fin de négociation.
Comment savoir si ma maison est en zone inondable à Pignan ?
Le PPRI de la Brue est consultable sur le site de la préfecture de l'Hérault avec son plan de zonage, et Géorisques permet de vérifier une adresse précise. Les abords de la Vertoublane, au sud et à l'ouest de Saint-Estève, font partie des secteurs à vérifier.
Pourquoi le prix des appartements a-t-il baissé en 2025 ?
La moyenne repose sur 25 ventes, ce qui la rend sensible au type de biens vendus cette année-là. Une part plus faible de logements neufs ou une série de petites surfaces suffit à la faire reculer. Pour un appartement à Saint-Estève, mieux vaut comparer avec les reventes récentes du même quartier.
Quels transports pour rejoindre Montpellier depuis Pignan ?
La ligne de bus 38 relie Pignan à Montpellier. La ligne 4 du bustram, qui doit desservir Saint-Estève et le collège Marie-Curie avant de rejoindre le tramway à Gennevaux, est annoncée pour 2027. Dans les faits, la voiture reste le moyen de transport de la plupart des actifs.
Qui peut estimer mon bien à Pignan ?
Didier Millien, conseiller immobilier installé à Vic-la-Gardiole, propose des estimations gratuites à Pignan. Il s'appuie sur les ventes réelles du secteur et tient compte du zonage des plans incendie et inondation, de la concurrence de Saint-Estève et de l'état de la maison face au risque argileux.
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