Cournonsec, 34660
Cournonsec, un village perché entouré de lotissements récents
Cournonsec compte 3 616 habitants et son parc de logements a augmenté de 44 % entre 2012 et 2023. Les extensions sont si récentes que 43 % des résidences principales datent de 2006 à 2020. Le vieux village occupe une petite butte, et les extensions l'ont soudé à Cournonterral. Près de 82 % des logements sont des maisons et 95 % sont occupés à l'année, si bien que le marché est fait de familles qui achètent pour s'installer.
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Prix de l'immobilier à Cournonsec
Les maisons se vendaient autour de 3 800 €/m² en 2022 et 2023, puis la moyenne est tombée à 3 210 €/m² en 2024 avant de remonter à 3 340 €/m² en 2025. Il faut relativiser ces chiffres : la commune ne compte que 15 à 35 ventes de maisons par an, et 2023 n'en totalise que 15. Une poignée de villas récentes avec piscine ou de maisons de village à rénover suffit à déplacer la moyenne de plusieurs centaines d'euros. Cournonterral, la commune voisine, connaît la même baisse en 2024 sur un nombre de ventes plus élevé, ce qui laisse penser à un vrai recul des prix et pas seulement à un effet d'échantillon. Les appartements sont trop peu nombreux pour en tirer une tendance : 5 ventes en 2022 à 3 313 €/m², puis 4 par an.
- Maisons, prix moyen en 2025
- 3 340€/m²
| Année | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| 2025 | 3 340 €/m²27 ventes | Non significatif4 ventes |
| 2024 | 3 210 €/m²28 ventes | Non significatif4 ventes |
| 2023 | 3 783 €/m²15 ventes | Non significatif4 ventes |
| 2022 | 3 801 €/m²35 ventes | 3 313 €/m²5 ventes |
Source : Statistiques DVF, data.gouv.fr. Moyenne annuelle des prix au m² des ventes enregistrées. Prix non significatif sous 5 ventes.
La Billière plus que la Vène
La Vène prend sa source à Cournonsec, mais ses débordements ne touchent que des terres agricoles, classées en zone rouge naturelle. Le risque pour les maisons vient de la Billière, un ruisseau dont le lit est plus haut que les terrains voisins. Au-delà de 50 m³/s, il déborde, d'abord vers Cournonterral, puis vers Cournonsec où l'eau circule dans les rues sans pouvoir regagner le lit. Les plus forts débordements connus ont atteint la route de Cournonterral, sans entrer dans le village.
Le plan de prévention du risque inondation de la vallée du Coulazou, approuvé le 23 septembre 2002, classe les quartiers bâtis concernés en zone bleue BU, avec des hauteurs d'eau inférieures à 50 cm en crue centennale, et une bande au nord de la déviation de la RD5 en zone BU1. La construction y reste possible sous conditions, ce qui rend la situation moins contraignante qu'à Fabrègues ou Cournonterral. La commune a été reconnue en catastrophe naturelle pour inondation en 1982, 1999, 2002 et 2003.
Des maisons de moins de vingt ans, sur des sols argileux
Sur les 1 366 résidences principales construites avant 2021, 594 datent de 2006 à 2020 et 299 de 1991 à 2005. La plupart des maisons à vendre sont donc des villas de lotissement aux normes récentes, de quatre ou cinq pièces. Entre deux maisons du même âge, la différence se fait sur la surface du terrain, la piscine, le garage et la classe énergétique, puisque l'isolation et le chauffage sont comparables.
70 % du territoire et 78 % des bâtiments sont exposés à un aléa moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles. Depuis 2020, une étude de sol est obligatoire pour vendre un terrain constructible dans ces zones. Pour une maison existante, l'acheteur regardera les fissures, et une construction de moins de dix ans encore couverte par la garantie décennale le rassure.
Un village de garrigue relié à Montpellier par le bus
La commune fait partie de Montpellier Méditerranée Métropole et relève du PLUi climat approuvé le 16 juillet 2025. Côté transports, la RD5 mène à Montpellier par Cournonterral et Pignan. La ligne de bus 38 part des Clavoux et rejoint l'arrêt Grès de Montpellier en une quarantaine de minutes, avec 25 départs du lundi au vendredi. Le prolongement du tram 2 jusqu'à Cournonsec, un temps envisagé, a été abandonné, et 90 % des actifs se déplacent en voiture.
Autour du village, la garrigue garde ses murets de pierre sèche et ses capitelles. Les maisons situées dans ou à moins de 200 m des zones boisées doivent être débroussaillées sur 50 m autour des bâtiments. Depuis la rentrée 2026, les lycéens vont au lycée Élisabeth et Robert Badinter, ouvert à Cournonterral, ce qui évite aux familles les trajets vers les lycées de Montpellier.
Les quartiers de Cournonsec
- Vieux village
- Ruelles étroites, souvent pavées, sur la butte autour du château, de l'église Saint-Christophe et du temple protestant. Les maisons de village y ont peu d'extérieur et pas de garage : une terrasse ou une cour fait une vraie différence de prix, comme l'état de la toiture.
- Lotissements autour du village
- Le Bois de César, le Clos des Oliviers, les Jardins de la Billière, le Frigoulet : la majorité des villas de la commune, dont beaucoup construites après 2006. Les ventes y sont les plus nombreuses et les comparaisons les plus serrées.
- Les Clavoux
- Secteur résidentiel au départ de la ligne 38. L'accès direct au bus vers Montpellier intéresse les ménages avec un seul véhicule ou des lycéens et étudiants.
- Rue Briou-Garenne
- Un programme de 2 781 m² de surface de plancher y a obtenu son permis de construire en novembre 2023. Ces logements neufs font concurrence aux rares reventes d'appartements de la commune.
- Mas de Bonnel et Mas Plagnol
- Les deux hameaux de la commune, à l'écart du village. Les maisons y offrent plus de terrain et de calme, mais tout se fait en voiture, et le mode d'assainissement est à vérifier avant d'acheter.
Questions sur l'immobilier à Cournonsec
Ma maison de Cournonsec est-elle en zone inondable ?
Une partie seulement du village est concernée, par les débordements de la Billière. Le zonage du PPRI de la vallée du Coulazou, approuvé le 23 septembre 2002, se consulte en mairie et sur Géorisques, et l'état des risques remis à l'acheteur doit l'indiquer. En zone bleue BU, la hauteur d'eau de référence reste inférieure à 50 cm.
Pourquoi le prix moyen des maisons a-t-il baissé en 2024 ?
La moyenne est passée de 3 783 à 3 210 €/m² entre 2023 et 2024, mais sur 15 puis 28 ventes seulement. Avec si peu de ventes, la nature des maisons vendues pèse autant que l'évolution des prix. La remontée à 3 340 €/m² en 2025 montre qu'il ne faut pas fixer un prix sur une seule année.
Y a-t-il des appartements à acheter à Cournonsec ?
Très peu. Les appartements représentent 18 % des logements et il s'en vend environ quatre par an. L'offre vient surtout des programmes neufs, comme celui de la rue Briou-Garenne.
Cournonsec ou Cournonterral, quelle différence pour un acheteur ?
Les deux communes se touchent et partagent les mêmes lignes de bus. Cournonsec est deux fois moins peuplée, avec un parc plus récent et un risque inondation moins contraignant. Cournonterral a un centre ancien entouré de remparts, plus de ventes, et accueille désormais le lycée.
Qui peut estimer mon bien à Cournonsec ?
Didier Millien, conseiller immobilier installé à Vic-la-Gardiole, réalise des estimations gratuites à Cournonsec. Comme les ventes sont peu nombreuses, il compare avec des maisons du même âge et du même lotissement, à Cournonsec et à Cournonterral, et vérifie la zone PPRI et l'exposition aux argiles.
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