Fabrègues, 34690
Immobilier à Fabrègues, de la circulade au quartier de la Fabrique
Fabrègues compte 7 447 habitants à 12 km au sud-ouest de Montpellier, au pied de la Gardiole, le long de la D613. La part des appartements y a nettement augmenté : 15 % des logements en 2012, 25 % en 2023. Une maison de la circulade, une villa des années 1980 et un appartement neuf de la Fabrique forment trois marchés distincts, avec des acheteurs et des prix différents.
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Prix de l'immobilier à Fabrègues
Les maisons se vendent en moyenne 3 815 €/m² en 2025, leur plus haut niveau depuis 2022, après un creux à 3 492 €/m² en 2023. Le volume a suivi le même chemin : 70 ventes en 2022, 53 en 2024, puis 62 en 2025. Les appartements évoluent à l'inverse, de 3 648 €/m² en 2022 à 3 106 €/m² en 2025, soit 15 % de moins. En 2022, les deux types de biens se vendaient presque au même prix au mètre carré, ce qui tient probablement à la part de logements récents dans les ventes de cette année-là. L'écart atteint 700 €/m² en 2025. Ces moyennes d'appartements reposent sur 17 à 31 ventes par an : la livraison d'une résidence neuve ou une série de reventes dans des immeubles plus anciens suffit à les déplacer.
- Maisons, prix moyen en 2025
- 3 815€/m²
- Appartements, prix moyen en 2025
- 3 106€/m²
| Année | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| 2025 | 3 815 €/m²62 ventes | 3 106 €/m²31 ventes |
| 2024 | 3 646 €/m²53 ventes | 3 318 €/m²17 ventes |
| 2023 | 3 492 €/m²57 ventes | 3 465 €/m²24 ventes |
| 2022 | 3 667 €/m²70 ventes | 3 648 €/m²28 ventes |
Source : Statistiques DVF, data.gouv.fr. Moyenne annuelle des prix au m² des ventes enregistrées. Prix non significatif sous 5 ventes.
Coulazou et Merdanson : une zone inondable en plein village
Deux cours d'eau traversent la partie urbanisée : le Coulazou et son affluent le Merdanson, qui le rejoint dans l'agglomération. Le plan de prévention du risque inondation de la vallée du Coulazou, approuvé le 23 septembre 2002 et commun avec Cournonsec et Cournonterral, découpe la commune en zones rouges (R, RU1) et bleues (BU, BN). Dans les secteurs urbanisés classés RU1, toute construction nouvelle est interdite. Le Merdanson à lui seul place une vingtaine d'habitations en zone de risque grave.
La crue de 1984 a fortement inondé les extensions récentes du village, surtout en rive gauche du Coulazou. Le lit a ensuite été recalibré et endigué pour un débit de 150 m³/s, alors qu'une crue centennale est estimée entre 200 et 400 m³/s. Le PPRI tient compte de cet écart : les planchers des constructions doivent être calés sur la crue de 400 m³/s. La commune a été reconnue en catastrophe naturelle pour inondation en 1982, 2001, 2002, 2003, 2014, 2019 et 2021.
Pour un vendeur, la zone se vérifie sur le plan de zonage publié par la mairie et figure dans l'état des risques. Une maison en zone bleue avec un plancher au-dessus de la cote de référence se vend sans difficulté particulière. En zone RU1, l'acheteur sait qu'il ne pourra pas agrandir au sol, et le prix doit se comparer avec des ventes de la même zone.
Des argiles sous presque toutes les maisons
87 % du territoire est classé en aléa moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles, et la quasi-totalité des bâtiments recensés en 2019 s'y trouvent. Le parc est en grande partie récent : la moitié des résidences principales datent d'après 1990, et 29 % ont été construites entre 1971 et 1990. Une maison sur un terrain argileux n'est pas invendable, mais l'acheteur cherchera des signes de mouvement du sol.
Des fissures en escalier sur une façade, des portes qui frottent ou un dallage de terrasse décollé seront remarqués en visite. Un historique des sinistres et des réparations, avec les factures, permet d'en parler avant que l'acheteur ne pose la question et évite une négociation à l'aveugle.
La Fabrique, les Campanelles et la loi SRU
Le quartier de la Fabrique, aménagé par GGL près du centre et face à la Gardiole, compte 256 logements : 188 en collectif et 68 maisons, avec des commerces, un cabinet médical, des jardins familiaux et un carrefour à feux sur la D613. Il prolonge une tendance déjà nette : sur les 889 logements construits entre 2006 et 2020, 564 sont des appartements.
Le prochain programme est celui des Campanelles, en bordure du parcours de santé : environ 70 logements, dont 44 % de logements sociaux. Le conseil municipal a adopté la déclaration de projet le 15 avril 2025, après une enquête publique fin 2024. Le projet répond aux objectifs de la loi SRU, alors que seuls 5 % des ménages sont locataires HLM.
Ces logements neufs concurrencent directement la revente d'un appartement récent. Une villa avec jardin dans un lotissement des années 1990 ou 2000 reste moins exposée, car ces programmes sont surtout des immeubles collectifs.
Les quartiers de Fabrègues
- Circulade et Quartier Haut
- Le noyau circulaire du XIe et du XIIe siècle a conservé des portes fortifiées et des maisons médiévales et Renaissance, mitoyennes et sans garage. La commune subventionne la rénovation des façades du centre de 30 à 40 %, dans la limite de 4 500 € par immeuble, ce qui aide à revendre une maison ancienne remise en état.
- Quartier de la Fabrique
- 256 logements récents à l'entrée du village, près de la D613, organisés autour d'un mail piéton. Les appartements s'y comparent entre eux sur l'étage, la terrasse et la place de parking, avec en face la concurrence des programmes neufs.
- ZAC du Collège
- Secteur aménagé autour du collège Ray Charles, où la commune a lancé en 2023 une halle des sports. La proximité du collège et de l'arrêt de la ligne 33 compte pour les familles.
- Lotissements des deux rives du Coulazou
- La plupart des villas des années 1970 à 2000, sur des parcelles avec jardin et souvent piscine. Le zonage du PPRI change d'une rue à l'autre : deux maisons comparables peuvent avoir des possibilités d'extension très différentes.
- Mujolan et les domaines
- Hameau rattaché à Fabrègues à la Révolution, avec le château du Vieux Mujolan inscrit aux monuments historiques. Les biens y sont rares, et ceux proches des bois ou de la garrigue doivent respecter le débroussaillement obligatoire de 50 m autour des constructions.
Questions sur l'immobilier à Fabrègues
Comment savoir si ma maison est en zone inondable à Fabrègues ?
Le PPRI de la vallée du Coulazou, applicable depuis le 23 septembre 2002, est publié avec son plan de zonage et son règlement sur la page urbanisme du site de la mairie. Géorisques permet aussi de vérifier une adresse. Les secteurs à regarder en premier sont les bords du Coulazou et du Merdanson dans l'agglomération.
Peut-on rejoindre Montpellier en transports en commun ?
La ligne de bus 33 du réseau TaM relie Fabrègues, de l'arrêt Lou Paillas au collège Ray Charles, à Saint-Jean-de-Védas Centre, terminus du tram 2. Il n'y a pas de gare dans la commune. Dans les faits, 85 % des actifs se déplacent en voiture, par la D613.
Pourquoi les appartements baissent alors que les maisons montent ?
Les ventes d'appartements de 2022 comptaient probablement beaucoup de logements récents, vendus plus cher. Depuis, la part des reventes augmente et la moyenne baisse. Un appartement précis s'estime avec des ventes de la même résidence ou d'immeubles du même âge, pas avec cette moyenne.
Où iront les lycéens de Fabrègues ?
Fabrègues fait partie des huit communes du secteur du lycée Élisabeth et Robert Badinter, ouvert à Cournonterral à la rentrée 2026. Les collégiens restent au collège Ray Charles, dans la commune.
Qui peut estimer mon bien à Fabrègues ?
Didier Millien, conseiller immobilier installé à Vic-la-Gardiole, de l'autre côté de la Gardiole, réalise des estimations gratuites à Fabrègues. Il compare avec les ventes du même quartier et du même type de bien, vérifie la zone PPRI et la cote du plancher, et tient compte de l'état de la maison face au risque argileux.
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